Проблема в «квадрате»
Как помогают обманутым дольщикам?Проблема обманутых дольщиков по-прежнему является острой во многих регионах страны. О чем свидетельствует поток жалоб в «МК». Где произошел сбой в контроле?над долевым жилищным строительством и что делается для пострадавших граждан?
История вопроса
После распада СССР система бесплатного выделения квартир развалилась. И большинству граждан пришлось своими силами решать жилищный вопрос. С оглядкой на Запад у нас появился такой механизм, как долевое строительство.
90-е годы прошлого века запомнились потрясениями и стрессами: сбережения людей обесценивались, лютовала инфляция. В то время покупка «квадратов» была хорошим способом защиты накоплений. Тем более что дома и квартиры стабильно дорожали. Правда, расцвели и побочные явления — недострои. Они появлялись после ошибок застройщиков или рекламы мошенников.
В результате в 2004 году приняли Закон № 214-ФЗ, призванный защитить дольщиков и исключить популярные тогда двойные продажи квартир. Строителям разрешили привлекать деньги дольщиков на строительство жилья только по договору долевого участия (ДДУ), через жилищные сертификаты и ЖСК. Другие варианты были запрещены. Многие проблемы это решило, однако закон оставался сырым, в него продолжали вносить изменения, а нарушители находили все новые «пробелы» в законодательстве. Наконец, терпение властей лопнуло, и президент предложил поэтапно заменить прямое использование застройщиками денег дольщиков на проектное финансирование.
Три беды
Как пояснил «МК» гендиректор РАСК Николай Алексеенко, проблемы дольщиков возникли из-за трех факторов. Во-первых, «котловой метод» финансирования строительства, когда для решения проблем на одном объекте задействуются средства с другого. Эта схема стимулировала бардак в планировании, кассовые разрывы, срыв сроков и банкротства. Сегодня, согласно принятым поправкам в законодательство, застройщики не могут использовать «котловой метод».
Во-вторых, оказались нерабочими механизмы обеспечения обязательств застройщика. Изначально для финансирования долевого строительства привлекались кредиты, обеспечением которых являлся сам объект и земля под ним. Бытовало ошибочное мнение, что, если застройщик банкротился, кредитор обращал взыскание на находящийся в залоге участок и объект, а потом искал возможности завершить строительство или продавал другому инвестору. Однако, как показала практика, такое «обеспечение» не решало проблем.
В-третьих, оказался неэффективным механизм страхования ответственности застройщика. Страховщики легко доказывали недобросовестность строительной компании, что означало отсутствие страхового случая. «Страховые компании собрали порядка 40 млрд руб., при этом выплаты составили всего около миллиарда. Соотношение выплат к собранным премиям существенно ниже, чем в иных видах страхования», — пояснил Алексеенко. В итоге крайними оставались дольщики, которые не получали ни жилья, ни выплат. На помощь пришло государство.
Пожарная команда
Сегодня решение проблемы обманутых дольщиков легло в первую очередь на Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (Фонд) и регионы. Каждый квартал от субъектов РФ в федеральный Минстрой поступают планы-графики по проблемным объектам и дольщикам, включенным в реестр пострадавших граждан. «На 1 января 2019 года планы-графики поступили от 68 регионов, в которые включены 1 338 проблемных домов, 98,5 тыс. ДДУ и 38,7 тыс. граждан», — сообщил «МК» замглавы Минстроя России Никита Стасишин. Ранее премьер-министр Дмитрий Медведев сказал, что в общей сложности в России около 2 тыс. домов, которые не были построены и дольщики которых считаются обманутыми. «Это 200 тыс. семей, большая цифра», — констатировал он, подчеркнув, что каждая ситуация требует разбирательства.
Со слов замминистра строительства и ЖКХ, в 2018 году из перечня «проблемных объектов» исключено 264 дома. 17 регионов не имеют «проблемных объектов».
Как сообщил заместитель гендиректора Фонда Алексей Ниденс, изменилась система учета проблемных объектов. Сейчас данные собираются не по объектам, а по домам. Ведь в одном ЖК может быть более десятка домов. Кроме этого, в России создана единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС). В ней собрана вся информация по каждому застройщику, дому и всем ДДУ по данным Росреестра. Основная информация публикуется в открытом доступе на сайте «наш.дом.рф». Сейчас идет наполнение системы более подробной информацией по всем недостроенным домам. Ожидается, что она появится на сайте в третьем квартале. Любой человек сможет узнать статус каждого проблемного дома, сроки возобновления строительства, увидеть фотоотчет по стройке.
— Важно оперативно выявлять потенциально проблемные объекты, — говорит Алексей Ниденс. — Мы мониторим отчетность застройщиков, степень строительной готовности и соответствие проектной декларации, специализированные правовые базы, где собираются заявления о банкротстве застройщиков, а также фиксируются намерения о таких действиях. При необходимости мы связываемся с регионом и уточняем подробности по застройщику и объекту. Фонд имеет возможность инициировать обращение в Росреестр о приостановке регистрации ДДУ. При наличии признаков финансовой несостоятельности Фонд может обратиться в арбитражный суд о рассмотрении вопроса признания застройщика банкротом. В процедуре банкротства формируются реестры участников строительства по квартирам, машиноместам и нежилым помещениям площадью не более 7 м2. Далее недостроенные дома передаются новому застройщику, получившему положительное заключение Минстроя России о финансовой и технической возможности завершения строительства. Сейчас в производстве два таких проекта: ГК «Урбан Групп» в Московской области и СК «Реставрация» в Красноярском крае.
Кроме того, Фонд получил право на выездные аудиторские проверки. Первые выезды в офисы девелоперов, чья деятельность вызывает вопросы, и на объекты запланированы в апреле-мае этого года.
До 1 мая Минстрой России, Минфин и Фонд должны разработать план мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов, которые на 1 февраля 2019 года являются проблемными. Ключевой момент — поиск механизмов софинансирования завершения строительства проблемных объектов в регионах. Расхожее заблуждение, что другие застройщики считают очень выгодным взять на себя обязательства достраивать проект за обанкротившимся конкурентом. На практике это не так. Для действующего бизнеса слишком большой риск взяться за начатый другой компанией проект при возможном отсутствии проектной документации и без гарантии, что уже проделанная на площадке работа выполнена качественно и не потребует переделок.
Сами участники рынка отмечают, что сейчас самый действенный механизм — софинансирование строительства за счет средств Фонда, федерального и регионального бюджетов. Сегодня такой механизм уже работает для людей, обманутых компанией «Урбан Групп».
